A oportunidade de comprar um imóvel zero km e já pronto para morar cresce com o alto nível de estoque em São Paulo.

E leva os compradores a entrarem diretamente do financiamento bancário – pulando a etapa de contratação de crédito com a construtora.

Segundo o Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário), a oferta de estoque somou 22.339 unidades em setembro, 40% mais que em igual mês de 2013.

São considerados estoque os imóveis novos não vendidos em até três anos após o lançamento.

Já o mercado de crédito imobiliário, que também anda a passos mais lentos neste ano, deu sinais de recuperação em setembro e registrou o maior volume de empréstimo para o mês em 20 anos.

Segundo a Abecip (Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança), foram financiados 50.110 imóveis, alta de 13% tanto em relação a agosto como a setembro de 2013.

Nesse cenário, preparamos respostas às dúvidas mais comuns para facilitar a compra da casa nova com financiamento.

Quais são as exigências para obter financiamento?

Variam conforme o banco, mas o mais comum são a comprovação de renda suficiente para quitar o financiamento e não ter restrição no nome dos compradores. Outro fator considerado é a idade do cliente, que somada ao prazo de financiamento, deve ser de no máximo 75 anos.

Como é possível compor renda? Há limite de compradores?

Depende do banco. Há aqueles que aceitam apenas duas pessoas, e outros que aceitam mais. Alguns exigem vínculo familiar, que podem ser marido e mulher, homem e mulher que vivam sob união estável, homossexuais com relação comprovada, pais e filhos e parentes. Outros aceitam até que amigos comprovem renda.

Sempre vale dar a maior entrada?

Sim, porque o financiamento consome dinheiro e, quanto maior o valor financiado, mais juros se paga. No Brasil, é obrigado a dar entrada. Os bancos não financiam 100% do imóvel, apenas de 70% a 80%.

O seguro habitacional é obrigatório? Ele cobre danos ao imóvel?

Sim. Pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), são incorporados na prestação os seguros contra Danos Físicos ao Imóvel (DFI) e para Morte e Invalidez Permanente (MIP). O primeiro cobre os prejuízos causados por fatores externos, e o segundo é a proteção ao mutuário (em caso de morte ou incapacidade de trabalhar). Nesses casos, o MIP quita o débito, desde que haja apenas um responsável pelo pagamento; ou se houver mais de um, a indenização será proporcional. Em geral, os seguros representam em torno de 3% do valor da prestação.

O que é portabilidade? Vale a pena?

É a possibilidade de levar um financiamento já em andamento para outro banco. Vale a pena quando você consegue negociar em outra instituição prazos e taxas melhores. Mas é preciso estar atento às taxas de juros total e efetiva, pois o que pode parecer um bom negócio pode se inviabilizar quando colocado no papel.

Como é feito o reajuste da prestação e do saldo devedor?

As prestações do imóvel na planta são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) até a expedição do habite-se, conforme previsto em lei. Após, o reajuste ocorre pelo IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado).

Posso revender o meu imóvel mesmo que esteja pagando financiamento?

Sim. Nesse caso, para que a transferência seja concretizada é necessário arcar com a chamada taxa “Cessão do Contrato ou de Renúncia”, que equivale a 3% do valor da propriedade.

Quais tarifas podem ser cobradas no financiamento?

São cobrados a taxa administrativa e os seguros obrigatórios (DIF e MIP). A lei determina que o limite cobrado da taxa de administração seja de até 2% e apenas nas 12 primeiras prestações.

Posso usar o FGTS para pagar a dívida já durante o financiamento?

Sim. No entanto, é recomendável usar o FGTS somente em último caso, pois é melhor mantê-lo como reserva para quitar a dívida. Se o mutuário apenas abater parte do financiamento, em um ano, os juros e a correção acabarão consumindo o valor reservado. Há casos de mutuários que reclamam de ter pagado parte da dívida e, depois de um ano, estar devendo o mesmo valor de antes.

Os juros são limitados ou os bancos podem cobrar quaisquer valores?

Sim. A taxa de juros permitida pelo mercado é de no máximo 12% ao ano, mas as instituições praticam índices menores.

Fonte: Folha Online